Chi ha comprato casa negli ultimi anni ricorda ancora i tassi che sfioravano il 4% e le file in banca per un preventivo. Oggi la situazione è cambiata: i migliori mutui a tasso fisso tornano sotto la soglia del 3%, e gli strumenti online permettono di confrontare fino a 25 banche in pochi minuti. Questa guida mette a confronto i simulatori più usati dagli italiani, con numeri concreti prelevati dalle piattaforme ufficiali.

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Calcolatore ufficiale rata: Banca d’Italia ·
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Sezione Sole 24 Ore: MutuiOnline Il Sole 24 Ore

Panoramica rapida

1Fatti confermati
2Cosa resta incerto
  • Quando i tassi scenderanno al 2% (previsioni non confermate)
  • Differenze regionali tra Nord e Sud Italia (dati frammentari)
  • Tempistiche esatte discesa Euribor 2026
3Segnale temporale
  • Promo Banca Sella: attiva da aprile, scade il 30 giugno 2026
  • Fondo CONSAP: aperto fino al 31 dicembre 2027
  • Tassi sotto 3%: tornati competitivi da aprile 2026
4Cosa viene dopo
  • Simulare la propria rata con tre strumenti gratuiti
  • Confrontare almeno 3-5 offerte prima di decidere
  • Valutare la surroga se il mutuo attuale è sopra il 3%
Dati chiave dai principali comparatori italiani (aprile 2026)
Voce Valore Fonte
Comparatori principali MutuiOnline.it, MutuiSupermarket.it Dati raccolti
Calcolatore pubblico economiapertutti.bancaditalia.it Banca d’Italia (autorità centrale)
Offerte surroga MutuiSupermarket MutuiSupermarket (portale specializzato)
Preventivi rapidi Mutui.it 2 minuti Mutui.it (portale mutui)

Qual è il tasso dei mutui oggi?

Ad aprile 2026 i tassi dei mutui prima casa oscillano tra l’1,95% e il 3,29%, con i valori più convenienti riservati agli immobili in classe energetica elevata. Il tasso fisso migliore per un mutuo green in classe A o B scende al 2,50%, contro il 2,90% di un mutuo standard sulla stessa piattaforma di MutuiOnline (MutuiOnline.it (piattaforma confronto)). Per chi non ha requisiti green, Banca Sella offre tasso fisso da 2,95% valido fino al 30 giugno 2026 (MutuiOnline.it (confronto banche)).

Tassi fissi migliori

Offerte a tasso fisso per 100.000 euro in 30 anni (aprile 2026)
Banca TAN TAEG Rata mensile Fonte
Crédit Agricole Flexi 2,99% 3,32% 421,06 euro Il Sole 24 Ore (analisi mutui)
Banca MPS con Consap 50% 2,25% 2,51% 382,09 euro Il Sole 24 Ore (classifica aggiornata)
BPER Banca Promo 3,25% 3,50% 435,21 euro Il Sole 24 Ore (classifica aggiornata)
Webank IRS Green — 3,55% 445,70 euro Il Sole 24 Ore (classifica aggiornata)

I tassi variabili partono da 2,40% TAN con Banca Sella, inferiori ai fissi ma esposti al rischio di variazione dell’Euribor (Il Sole 24 Ore (spiegazione indici)). Chi sceglie il variabile deve accettare l’idea che la rata possa salire o scendere nel tempo.

Previsioni tassi 2026

  • Alcuni analisti prevedono una discesa verso il 2% entro fine 2026, ma si tratta di stime non confermate da fonti ufficiali
  • L’andamento dei tassi nelle ultime settimane sta riaprendo scenari interessanti per chi vuole comprare casa (Mutui.it (portale mutui))
  • Le oscillazioni dipendono da Euribor e IRS con aggiornamenti quotidiani
Cosa resta incerto

Le previsioni sui tassi al 2% non trovano conferma in fonti autorevoli. L’unica certezza è che i tassi attuali sono i più bassi degli ultimi anni, e chi ha un mutuo sopra il 3% dovrebbe valutare la surroga.

Quanto costa un mutuo di 100.000 euro?

La rata dipende da tre variabili: importo, durata e tasso. Per 100.000 euro a tasso fisso 3% in 30 anni, la mensilità è circa 421 euro (MutuiOnline.it (esempi simulazioni)). Lo stesso importo con tasso 2,50% e durata 25 anni sale a circa 450 euro, ma gli interessi totali sono significativamente inferiori. Ecco le tre situazioni più cercate dagli italiani.

Rata in 10 anni

Mutui da 100.000 euro: confronto rata per durata
Durata Tasso Rata stimata Interessi totali indicativi
10 anni 2,90% 965 euro ~15.800 euro
15 anni 2,90% 689 euro ~24.000 euro
20 anni 2,90% 550 euro ~32.000 euro
25 anni 2,90% 466 euro ~40.000 euro
30 anni 2,90% 421 euro ~51.600 euro

La differenza tra un mutuo a 20 e uno a 30 anni non è solo nella rata mensile: sul lungo termine, il 30 anni costa circa 20.000 euro in più di interessi. Per 150.000 euro in 30 anni al 2,50%, la rata è circa 672 euro mensili (MutuiOnline.it (simulazione completa)).

Rata in 15 anni

  • 100.000 euro in 15 anni al 2,90%: rata 689 euro, interessi ~24.000 euro
  • 80.000 euro in 15 anni green al 2,50%: rata 316 euro su 80.000 euro (MutuiOnline.it (mutui green))
  • 100.000 euro in 15 anni con garanzia Consap: TAN 2,25%, rata ~382 euro

Rata in 20 anni

Chi sceglie 20 anni paga una rata intermedia (550 euro circa) ma risparmia circa 20.000 euro di interessi rispetto ai 30 anni. Il trade-off è semplice: rata più alta o costo totale più basso. Per chi ha uno stipendio che regge la differenza, i 20 anni sono la scelta più razionale dal punto di vista finanziario.

Il risparmio concreto

Un mutuo green da 80.000 euro in 15 anni al 2,50% costa circa 316 euro al mese. La stessa somma senza green (2,90%) sale a 333 euro: una differenza di 17 euro al mese, ovvero oltre 3.000 euro in 15 anni.

Quanto posso chiedere di mutuo con uno stipendio?

La regola bancaria italiana fissa un tetto: la rata non può superare il 30-33% dello stipendio netto. In pratica, con uno stipendio di 1.500 euro netto mensile, la rata massima è circa 495 euro; con 2.000 euro si arriva a circa 660 euro. Il calcolatore della Banca d’Italia (Banca d’Italia (calcolatore ufficiale)) permette di simulare l’importo massimo partendo dalla rata che sei disposto a pagare.

Con 1.500 euro

  • Rata massima teorica: 495 euro (33% di 1.500)
  • Con tasso 2,90% in 30 anni: importo richiedibile ~117.000 euro
  • Con tasso 2,50% green in 30 anni: importo richiedibile ~126.000 euro

Con 1.700 euro

  • Rata massima teorica: 561 euro
  • Con tasso 2,90% in 30 anni: importo richiedibile ~133.000 euro
  • Con tasso 2,50% green: importo richiedibile ~143.000 euro

Con 2.000 euro

  • Rata massima teorica: 660 euro
  • Con tasso 2,90% in 30 anni: importo richiedibile ~157.000 euro
  • Con tasso 2,50% green: importo richiedibile ~168.000 euro
Nota della redazione

I calcoli sono indicativi. Le banche valutano anche la storia creditizia, altri debiti, la stabilità lavorativa e il valore dell’immobile. Il 30-33% è una soglia diffusa, ma alcune banche arrivano al 40% per profili con garanzie extra.

Conviene mutuo a 20 o 30 anni?

La scelta tra 20 e 30 anni è uno dei nodi più discussi nei forum italiani. I numeri dicono che i 30 anni danno una rata più gestibile (421 euro contro 550 euro per 100.000 euro al 3%), ma costano circa 20.000 euro in più di interessi. Per chi ha uno stipendio che regge la differenza, i 20 anni sono la scelta più razionale dal punto di vista finanziario. Vediamo i vantaggi concreti di entrambe le opzioni.

Vantaggi 20 anni

  • Interessi totali inferiori di circa 20.000 euro su 100.000 euro
  • Estinzione anticipata più vicina e libertà finanziaria prima
  • Maggiore probabilità di approvazione con stipendi medio-bassi
  • I mutui a 20 anni hanno spesso tassi leggermente migliori

Vantaggi 30 anni

  • Rata più bassa (421 euro vs 550 euro per 100.000 euro)
  • Più margine per altri investimenti o risparmi
  • Ideale per chi ha bisogno di tutta la liquidità possibile
  • Scelta comune per prima casa, durate 25-30 anni (Il Sole 24 Ore (durate comuni))

Vantaggi

  • Rata più bassa con 30 anni
  • Più flessibilità finanziaria mensile
  • Mutuo green abbassa la rata anche del 5%
  • Garanzia Consap riduce TAEG fino al 2,51%

Svantaggi

  • 30 anni: ~20.000 euro in più di interessi
  • Tasso variabile: rischio aumento rata
  • Spese istruttoria 420-1.000 euro
  • Rischio di sovraindebitamento con stipendi variabili

Quale è l’importo massimo per un mutuo?

L’importo massimo dipende da tre fattori combinati: stipendio (rata max 30-33%), valore dell’immobile (di solito max 80% del prezzo per prima casa), e durata scelta. I comparatori online come MutuiOnline (MutuiOnline.it (confronto 25 banche)) permettono di inserire questi dati e ottenere l’importo richiedibile in pochi secondi.

Fattori per importo massimo

  • Stipendio netto: la rata non deve superare il 30-33%
  • Valore immobile: max 80% del prezzo per mutui prima casa senza garanzie
  • Durata: più anni = rata più bassa = importo maggiore
  • Età del richiedente: alcune banche pongono limiti per estinzione entro pensione
  • Storia creditizia: protesti o mancati pagamenti riducono l’importo

Esempi dai simulatori

Importi richiedibili per stipendio e tasso (30 anni, tasso 2,90%)
Stipendio netto Rata max (33%) Importo max stimato Fonte
1.500 euro 495 euro ~117.000 euro Simulazione MutuiOnline
1.700 euro 561 euro ~133.000 euro Simulazione MutuiOnline
2.000 euro 660 euro ~157.000 euro Simulazione MutuiOnline
2.500 euro 825 euro ~196.000 euro Simulazione MutuiOnline
3.000 euro 990 euro ~235.000 euro Simulazione MutuiOnline

Come funziona la surroga del mutuo?

La surroga permette di trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi di estinzione, approfittando di tassi più convenienti. È un’operazione gratuita per legge, ma richiede tempo (30-60 giorni) e la nuova banca deve approvare la pratica. MutuiSupermarket (MutuiSupermarket (portale confronto)) offre una sezione dedicata alle offerte di surroga.

Passaggi per la surroga

  1. Verifica i tassi attuali: confronta il tuo tasso attuale (es. 3,50%) con le offerte correnti (es. 2,95%)
  2. Simula il risparmio: usa il calcolatore Banca d’Italia per vedere la nuova rata
  3. Richiedi preventivi: almeno 3 banche o comparatori online
  4. Prepara la documentazione: ultimo estratto conto, contratto mutuo, bilancio immobile
  5. Invia la richiesta formale: la nuova banca avvia la pratica di trasferimento
  6. Attendi approvazione: 30-60 giorni per completare l’iter
Quando conviene la surroga

Se il tuo mutuo è sopra il 3% e hai almeno 15-20 anni residui, la surroga può farti risparmiare migliaia di euro. Con un risparmio di 50 euro al mese su 100.000 euro, in 20 anni accumuli 12.000 euro netti.

Guida passo-passo: come simulare il tuo mutuo

Prima di andare in banca, conviene fare simulazioni accurate con strumenti gratuiti. Ecco il procedimento che funziona meglio, basato su tre fonti complementari.

Passo 1: definisci budget e obiettivo

  • Stabilisci quanto puoi spendere al mese per la rata (max 30-33% stipendio)
  • Decidi l’importo necessario e la durata preferita (20 o 30 anni)
  • Considera se hai diritto alla garanzia Consap (under 36 con ISEE < 40.000 euro)

Passo 2: usa il calcolatore della Banca d’Italia

Il calcolatore ufficiale della Banca d’Italia (Banca d’Italia (strumento pubblico)) permette di simulare la rata per tassi fissi e variabili. Inserisci importo, durata e tasso indicativo per ottenere un dato di riferimento affidabile.

Passo 3: confronta le offerte su MutuiOnline e MutuiSupermarket

MutuiOnline (MutuiOnline.it (primo comparatore Italia)) confronta 25 banche e mostra TAEG reali comprensivi di spese. MutuiSupermarket (MutuiSupermarket (dettagli garanzie)) aggiunge informazioni su fondi statali e mutui green.

Passo 4: richiedi il preventivo formale

Una volta scelta la banca, richiedi il preventivo formale con il SEPC (Scheda Informativa Europea del Credito al Consumatore). Questo documento è obbligatorio e ti permette di confrontare con calma prima di firmare.

“Nell’ipotesi in cui si richiedesse un mutuo green per l’acquisto di una prima casa in classe energetica A o B, il tasso di interesse della migliore offerta è un tasso fisso del 2,50%.”

— MutuiOnline.it (piattaforma confronto)

“L’andamento dei tassi nelle ultime settimane sta riaprendo scenari interessanti per chi vuole comprare casa.”

— Mutui.it (portale mutui)

Letture correlate: Prestiti Italia – Migliori Offerte 2026 TAEG Bassi · Prestiti Italia – Migliori Offerte TAEG Bassi 2025

Fonti aggiuntive

mutuionline.24oreborsaonline.ilsole24ore.com

Prima di scegliere un mutuo, esplora un confronto offerte e simulazioni online che facilita il calcolo di rate e tassi fissi per la prima casa in Italia.

Da non perdere

Domande frequenti

Mutuo 100.000 euro: qual è il più facile e il più economico?

Il più economico ad aprile 2026 è il Crédit Agricole Flexi con TAEG 3,32% e rata di 421,06 euro mensili per 100.000 euro in 30 anni. Con la garanzia Consap al 50%, la BPS raggiunge TAEG del 2,51% e rata di 382,09 euro, ma richiede requisiti specifici.

Come funziona il Fondo CONSAP per under 36?

Il Fondo CONSAP offre garanzia statale fino al 50% del mutuo per acquisto prima casa. Requisiti: età under 36, ISEE inferiore a 40.000 euro, mutuo fino al 100% del valore immobile. Il TAEG massimo è fissato al 4,36% ad aprile 2026, con scadenza estesa al 31 dicembre 2027.

Quanto costa un mutuo di 150.000 euro in 30 anni?

Con tasso 2,50% in 30 anni, la rata è circa 672 euro mensili. L’interesse totale indicativo si attesta intorno ai 52.000 euro. Con tasso 3% la rata sale a circa 632 euro per 150.000 euro sempre in 30 anni.

Mutuo a 20 o 30 anni: quale conviene?

I 30 anni danno una rata più bassa (421 euro vs 550 euro per 100.000 euro al 3%), ma costano circa 20.000 euro in più di interessi totali. Convengono a chi ha bisogno di liquidità mensile. I 20 anni sono più razionali per chi può permetterseli e vuole risparmiare sul lungo periodo.

Quando scenderanno i tassi dei mutui?

Ad aprile 2026 i tassi sono già scesi sotto la soglia del 3% per le migliori offerte. Alcuni analisti prevedono un’ulteriore discesa verso il 2% entro fine 2026, ma si tratta di stime non confermate. L’unica certezza è che i tassi attuali sono i più bassi degli ultimi anni.

Quali spese prevede un mutuo oltre agli interessi?

Le spese tipiche includono: istruttoria (420-1.000 euro), perizia (0-350 euro), assicurazione obbligatoria incendio, e eventuali commissioni per gestione pratica. Il TAEG comprende queste voci e permette un confronto trasparente tra offerte.

Come confrontare i mutui online?

Usa comparatori come MutuiOnline o MutuiSupermarket per vedere le offerte di più banche contemporaneamente. Inserisci importo, durata e stipendi per ottenere preventivi comparabili. Verifica sempre il TAEG, non solo il TAN, perché include tutte le spese.

Per chi compra la prima casa in Italia, la scelta è ormai chiara: i tassi sotto il 3% rendono il mutuo accessibile come non accadeva da anni. Chi ha un mutuo sopra il 3% dovrebbe valutare subito la surraga per risparmiare migliaia di euro senza costi di estinzione. Per chi inizia ora, il consiglio è usare il calcolatore della Banca d’Italia come riferimento, poi confrontare almeno tre offerte su MutuiOnline prima di andare in banca.